Пәтер алуға қаржы салатын үлескер нені білуі керек

Жыл сайын елордада көптеген тұрғын үй салынады, оның ішінде бір бөлігі үлескерлердің қаражаты арқылы бой көтереді. Осы орайда Elorda.info тілшісі назарларыңызға үлескерлер үшін үй алу нұсқаулықтарын ұсынады. 

Елордада үй алуда мүлт кетуге тағы болмайды. Өйткені бас шаһарда құрылыс қарқынды жүріп жатқанымен, құрылыс компанияларының барлығында бірдей тиісті рұқсатнама жоқ. Күмәнді құрылысқа қаржысын салып, үйсіз қалып жатқан үлескерлер жетерлік. 

Пәтер алуға қаржы салатын үлескер нені білуі керек?

Үлескерлер тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу мынадай тәсілдердің бірімен ұйымдастырылатынын білуі тиіс: 

• «Қазақстандық тұрғын үй компаниясы» АҚ (ҚТК) кепілдігін алу;
• екінші деңгейдегі банктің жобасына қатысу;
• тұрғын үйдің (тұрғын ғимараттың) қаңқасын тұрғызғаннан кейін үлескерлердің ақшасын тарту.

* Тұрғын үйлерді (Тұрғын ғимараттарды) салу үшін жеке және заңды тұлғалардың ақшасын өзге тәсілдермен тартуға тыйым салынады.

Бұл нормалар, ең алдымен, үлескерлердің қаражатын қорғау үшін қарастырылған.

ҚТК Бірыңғай оператор бола отырып, құрылысты аяқтауға кепілдік беру жөніндегі қызметті жүзеге асырады.

Кепілдік – тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы шарттар бойынша кепілді жағдай туындаған кезде көппәтерлі тұрғын үйдің құрылысын аяқтауды ұйымдастыру және көппәтерлі тұрғын үйдегі үлесті үлескерлерге беру жөніндегі бірыңғай тұрғын үй құрылысы операторының міндеттемесі.

Сондай-ақ үлескерлердің қаражатын тартудың жалғыз заңды тәсілі – бекітілген үлгілік нысан бойынша үлестік қатысу шартын (ҮҚШ) жасасу (брондау, алдын ала сатып алу-сату, инвестициялау және т.б. шарт емес). Заңды шарт жасасу құрылыс салушыда әкімдіктің рұқсаты немесе ҚТК кепілдігі болған жағдайда ғана мүмкін болады.

Үй салатын құрылыс компаниясының құжаттарын қалай тексеру қажет?

Қала азаматтарын ақпараттандыру және заңның бұзылуына жол бермеу мақсатында үлескерлердің ақшасын тартуға тиісті рұқсаты жоқ көппәтерлі тұрғын үй кешендерін салумен айналысатын құрылыс ұйымдарының тізімі жүйелі түрде әкімдіктің ресми сайтында https://www.gov.kz/memleket/entities/astana/press/news/details/491491?lang=kk жарияланып отырады.

Сонымен қатар khc.kz сайтында «жеке тұлғаларға», «үлескерлер үшін» бөлімінде ҚТК бірыңғай оператордың кепілдігін алған объектілердің тізімін жариялайды.

Осы тізімге енгізілген объектілер үлескерлердің ақшасын тартуға құқылы.

Сондай-ақ үлескерлердің ақшасын тартуға рұқсаты бар объектілер туралы ақпаратты ҚТК тұрғын үй порталынан табуға болады https://homeportal.kz/ .

Мұнда «Қазрестр» тұрғын үй құрылысына үлестік қатысудың бірыңғай ақпараттық жүйесінің деректеріне сәйкес объектілер орналастырылады https://qazreestr.kz  .

Ал Астана бойынша қала азаматтарын ақпараттандыру және заңның бұзылуына жол бермеу мақсатында үлескерлердің ақшасын тартуға тиісті рұқсаты жоқ көппәтерлі тұрғын үй кешендерін салумен айналысатын құрылыс ұйымдарының тізімі жүйелі түрде әкімдіктің ресми сайтында жарияланып отырады. 

Сонымен қатар ақпараттық порталда сілтеме бойынша https://birge-elorda.kz/developers/  келесі критерийлер бойынша ақпарат орналастырылған:

- үлескерлердің ақшасын тартуға рұқсаттың болуы;

- салынып жатқан көппәтерлі тұрғын үй кешендері бойынша құрылыс-монтаждау жұмыстарының басталғаны туралы хабарламаның болуы немесе болмауы.

Үлескер мен құрылыс компаниясы арасында қандай шарт жасалуы тиіс? 

2016 жылғы 7 сәуірдегі «Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы» Қазақстан Республикасының Заңына (бұдан әрі - Үлестік қатысу туралы заң) сәйкес, тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу - бұл тараптардың тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы шартқа негізделген қатынастары. Қарапайым сөзбен айтқанда – сіз ақша төлейсіз, ал сізге тұрғын үй салынып, беріледі.

Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы шарт - Уәкілетті компания мен үлескер арасында жасалатын, тараптардың тұрғын үй құрылысына үлестік қатысуға байланысты құқықтық қатынастарын реттейтін шарт. Бұл ретте бір тарап тұрғын үйдің (тұрғын ғимараттың) құрылысын қамтамасыз етуге және құрылыс аяқталғаннан кейін екінші тарапқа тұрғын үйдегі (тұрғын ғимараттағы) үлесті беруге, ал екінші тарап – тұрғын үйдегі (тұрғын ғимараттағы) үлесті төлеуге және қабылдауға міндеттеледі.

Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы шарт жазбаша нысанда жасалады және ол осы Үлестік қатысу туралы заңның 12-бабында көзделген тәртіппен тұрғын үйдің (тұрғын ғимараттың) орналасқан жері бойынша жергілікті атқарушы органда есепке қойылған кезден бастап жасалған болып есептеледі.

Шарттарды есепке алу «Қазреестр» ақпараттық жүйесінде жүргізіледі https://qazreestr.kz .

Үлескерлік құрылыс туралы ақпарат қаншалықты жаңартылып отырады?

«Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы» Қазақстан Республикасы Заңының 6-бабына сәйкес тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу саласындағы мемлекеттік реттеуді жергілікті атқарушы орган жүзеге асырады. Ережеге сәйкес тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу саласында бақылауды жүзеге асыру жөніндегі функцияны «Астана қаласының Қалалық орта сапасы және бақылау басқармасы» мемлекеттік мекемесі жүзеге асырады.

Қала азаматтарын ақпараттандыру және заңның бұзылуына жол бермеу мақсатында үлескерлердің ақшасын тартуға тиісті рұқсаты жоқ, көппәтерлі тұрғын үй кешендерін салумен айналысатын құрылыс ұйымдарының тізімі жүйелі түрде жарияланады.

Сондай-ақ Қазақстан тұрғын үй компаниясының сайтында кепілдік алған объектілер бойынша қазіргі уақыттағы жаңа ақпарат орналастырылады.

Тұрғын үй порталында ақпарат «Қазреестр» жүйесіндегі деректердің жаңартылуына сәйкес орналастырылады https://qazreestr.kz .

Үлескерлер қаражатына үй салуға рұқсаты жоқ компаниялар тізімі қалай жасалады?

Үлескерлердің қаражатын тартуға рұқсаты жоқ компаниялар тізімін «Астана қаласының Қалалық орта сапасы және бақылау басқармасы» ММ, «Астана қаласының Сәулет, қала құрылысы және жер қатынастары басқармасы» ММ, аудандық әкімдіктің  мониторинг жүргізу негізінде жергілікті атқарушы орган жүйелі түрде құрастырады. 

Құрылыс салушыға қандай талаптар қойылады?

Құрылыстың аяқталуына кепілдік алу үшін құрылыс салушы келесі критерийлерге сәйкес келуі керек:

1) тұрғын үйлер құрылысында іске асырылған объектілер бойынша жұмыс тәжірибесі болуы тиіс:

• кемінде 3 жыл;

• елордада, республика қалаларында құрылыс кезінде кемінде 18 мың ш.м., өзге өңірлерде құрылыс кезінде кемінде 9 мың ш. м.;

2) аудитор растаған қаржылық есептілікке сәйкес соңғы 2 жылда оң ықпалды капиталдың болуы;

3) қарыз капиталының меншікті капиталға қатынасы объект іске қосылғанға дейін құрылыстың барлық мерзімі ішінде 7-ден аспауға тиіс.

Өз кезегінде уәкілетті компания келесі талаптарға сай болуы керек:

• Уәкілетті компанияның дауыс беретін акцияларының (жарғылық капиталға қатысу үлестерінің) 100%-ы құрылыс салушыға тиесілі болуы тиіс;

• жер учаскесінің болуы (жеке меншік/жалға алу);

• ведомстводан тыс кешенді сараптаманың оң қорытындысы бар ЖСҚ болуы;

• жобаға өз қатысуының болуы (ақша немесе аяқталмаған құрылыс):

• егер учаске жеке меншікте болса, 10%;

• егер учаске жалға берілсе, 15%.

• КТК құрылысының мердігерлік шарты.

Үлестік қатысу туралы заңда кепілдік жарна көзделген, уәкілетті компания тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу кепілдігін беру туралы шарт бойынша Бірыңғай операторға/ҚТК-ға аяқталмаған құрылысты шегеріп тастағандағы жоба сомасының 1% мөлшерінде ақша сомасы төленеді.

Бұл қаражат кепілдік жағдайын реттеуге арналған резервті қалыптастырады, яғни кепілдік жағдайы басталған кезде құрылыстың аяқталуын қаржыландыруға жіберіледі.

Астана қаласының Қалалық орта сапасы және бақылау басқармасының мәліметінше, жалпы 2019 жылы елордада проблемалық құрылыс нысандарында 150-ден астам үй болған (16 мыңға жуық үлескер). Үш жыл ішінде 118 үй үлескерлерінің (12 мыңнан астам үлескердің) мәселелері шешілді.

Осы жылдың соңына дейін 32 үйде қалған 3,6 мың үлескердің мәселелерін шешу жоспарлануда.

Үлескерлік құрылыстағы негізгі проблемалар – құрылыс компаниялары және үлескерлер арасындағы сот, жоба-сметалық құжаттама және сараптаманың, қаржылық және техникалық аудиттің болмауы.

Астана қаласының Қалалық орта сапасы және бақылау басқармасының мәліметінше, елордада 308  көппәтерлі тұрғын үй кешені тіркелген. Қазіргі уақытта Астана қаласының аумағында 200-ге жуық құрылыс компаниясы тұрғын үй нысандарын салып жатыр. 

Қазақстан тұрғын үй компаниясы елордада 2017 жылдан бастап қазіргі уақытқа дейінгі кезеңде құрылысты аяқтауға 98-ге жуық кепілдік берді. Осы жобалар бойынша пәтерлердің жалпы саны – 23 077. Бұл ретте 73 нысан (16 722 пәтер) пайдалануға берілді, 25 нысан (6 355 пәтер) бойынша құрылыс жүргізілуде.

Жалпы Астана қаласында проблемалық объектілердің құрылысын аяқтау мәселелері Астана әкімдігінің құзыретіне жатады. Проблемалық объектілердің құрылысын тікелей аяқтауды әкімдіктің уәкілетті ұйымы – «Елорда құрылыс компаниясы» ЖШС жүзеге асырады.

Астана қаласының Қалалық орта сапасы және бақылау басқармасы мәлім еткендей, бүгінгі таңда құрылыс салушылар белгіленген санкцияларға қарамастан, заң талаптарын бұзады. Бұл бағытта жүйелі жұмыстар жүргізіліп жатыр.

Бұл заң бұзушылықтар үшін тек әкімшілік айыппұл (300 АЕК) қарастырылған. Құрылыс салушылар көзделген санкцияға қарамастан, үлескерлердің ақшасын тартуды жалғастыруда. 

Қазіргі уақытта жосықсыз құрылыс салушыларға қатысты санкцияларды қатаңдату бойынша өзгерістер енгізу мәселесі пысықталып жатыр.